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Mercado inmobiliario y economías de escala en Francia y España

(OroyFinanzas.com) – Hemos tenido la oportunidad de entrevistar en exclusiva para los lectores de OroyFinanzas.com a Philipp Vorndran, de Flossbach von Storch AG, compañía líder en Alemania para la gestión de patrimonios y famoso por argumentar por la inversión en oro físico. En la tercera parte de la entrevista Philipp Vorndran explicó la importancia de la tasa de crecimiento de los costos laborales unitarios en Francia. Argumentando que Francia es esencial para la Unión Europea y la estabilidad financiera. En este artículo analiza la evolución del mercado inmobiliario francés, las economías de escala que permiten a Alemania producir productos de calidad a menores precios para su mercado y porqué su empresa invierte en deuda publica española.

Philipp Vorndran

OroyFinanzas.com: ¿A qué se debe que la evolución de los precios de los inmuebles en Francia y Alemania haya sido tan diferente? ¿Qué impulsó tanto los precios en Francia?

Philipp Vorndran: Pienso que es la accesibilidad al crédito, lo mismo que en Francia, ha pasado en otros países periféricos, donde los inversores inmobiliarios estaban acostumbrados a tipos de interés hipotecarios más altos.

Si usted hubiera comprado una casa en España hace 20 años y por favor corríjame si estoy equivocado, el interés hipotecario habría estado entre el 12% y el 13 %, así que la asequibilidad de tener una casa era mucho menor que con un tipo hipotecario de alrededor del 4% o 5%.

Hay que tener en cuenta que los tipos de interés en Francia no tenían el nivel de España hace 20 años, pero la tendencia fue la misma en Francia. Esto no pasaba en Alemania.

Este fue el primer impulsor, tipos de interés mucho menores comparados históricamente y el segundo impulsor fue el desarrollo doméstico en términos de salarios. Hemos hablado sobre los costos unitarios laborales y hemos comparado Alemania con Francia y también a España con Alemania y el ganador de la zona euro no resultó ser el trabajador alemán, sino el francés, el español, el portugués y el griego.

Evidentemente si uno tiene más dinero para gastar, se puede permitir una casa más grande, si la oferta de viviendas es limitada, esto rápidamente tiene un impacto en el precio de los inmuebles.

Es una cuestión de una mala asignación de recursos monetarios en la zona euro y en cuanto que esta mala asignación de recursos se desarrolla en el otro sentido, el mercado hipotecario se corregirá y esto sucedió en Grecia, en Irlanda, en España, en Portugal y finalmente también sucederá en Francia y desde luego esto es un gran problema, porque entonces la demanda doméstica tendrá tasas de crecimiento negativas. Francia en estos momentos no es competitiva en los mercados globales, su cuenta corriente no tiene muy buena pinta y si ahora además tiene problemas de demanda doméstica, la tasa de crecimiento será negativa y no de cero como predice de momento el gobierno francés.

OroyFinanzas.com: En Alemania los precios de los alimentos, de las viviendas y casi para todo, excepto la vestimenta, son más baratos que en España y además los alemanes de media ganan más que un español. ¿Por qué esa diferencia entre España y Alemania?

Philipp Vorndran: Lo primero son las economías de escala, en un país pequeño con una demanda limitada, funciona diferente que en un país con 80 millones de habitantes como Alemania.

Producir un producto para el mercado alemán es mucho mas eficiente teniendo en cuenta que producir para 80 millones de consumidores, no es lo mismo que hacerlo en España para 40 millones.

En segundo lugar esta el coste de toda la administración, tengo debates con colegas míos en Italia, que me cuentan que la cantidad de gastos gubernamentales están impulsados por un administración improductiva. La cantidad de administración improductiva, es menor en Alemania, que en alguno de los países europeos latinos.

Otro factor y no sé si es el caso de España, pero sí lo es en Francia, es que el gobierno demanda a las compañías a que pongan el mismo precio para cada producto dentro de la misma empresa.

Así que si usted visita una tienda en una pequeña ciudad verá los mismos precios que en otro lugar. Toda esa administración es muy cara.

También puede que existan algunas diferencias culturales, por ejemplo los alemanes no están dispuestos a gastar la misma cantidad de dinero en comida, de lo que la gente en Italia o en España está dispuesta. Los alemanes visitan menos los restaurantes y los bares que en el sur de Europa.

Yo diría que la explicación son los costes de la administración, las economías de escala y una cultura diferente.

OroyFinanzas.com: ¿Por qué considera una buena idea invertir en bonos del gobierno español?

Philipp Vorndran: Esta inversión la hemos vuelto a hacer hace unos meses y nosotros argumentamos que confiamos en la habilidad de Draghi para bajar el spread entre Alemania y España a un nivel de 200 puntos básicos.

Esta era la idea cuando empezamos, el bono a diez años español estaba en un 6% y creo que continuaremos. No esperamos que el bono alemán a 10 años aumente mucho más, puesto que toda la estructura de la apuesta de Draghi es para primero unir el spread y segundo el bono alemán es el punto de referencia de este nivel, quizás el bono a diez años se mueva a niveles de 1,75% o 2%, pero aún si esto sucediera, los bonos españoles estarían alrededor del 4% y pensamos que este es un escenario realista.

En el próximo artículo Philipp Vorndran explica las cuatro opciones que tienen los países industrializados para salir de la crisis de la deuda [2] y porque viviremos en un entorno de tipos de interés bajos.

Artículo 1: ¿Qué países van a pagar su deuda pública? [3]

Artículo 2: Deuda pública y competividad de los países [4]

Artículo 3: Francia – crisis económica y financiera [1]

Artículo 4: Mercado inmobiliario y economías de escala en Francia y España [5]

Artículo 5: 4 soluciones u opciones para salir de la crisis económica y financiera [2]

Artículo 6: Represión financiera y los Instrumentos de los gobiernos [6]

Artículo 7: Relación del precio del oro y la base monetaria [7]

Artículo 8: Las reservas de oro oficiales de los bancos centrales y el patrón oro [8]

Artículo 9: ¿Cómo prepararse para la crisis económica en España? [9]

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