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La burbuja inmobiliaria española

(OroyFinanzas.com) – La burbuja inmobiliaria en España ha sido un quebradero de cabeza constante y, de hecho, todavía lo es. La Ley de Suelo 8/1990 supone la primera etapa de conversión de suelo rústico a urbanizable, y la Ley 6/1998 continúa en la misma línea con una liberalización aún mayor, buscando conseguir “un drástico aumento de la oferta de suelo”, tal y como ya expresara el entonces ministro de Fomento Arias-Salgado.

Con ambas leyes se pretendía aumentar el terreno urbanizable mediante una privatización del suelo, lo cual debía conducir a una mayor construcción de viviendas, a una mayor oferta de las mismas y a precios inferiores. Sin embargo, no se produjo el efecto esperado, sino más bien el contrario.

La demanda de vivienda se disparó, llegando a superar a la oferta y creándose un círculo vicioso, donde un mayor precio de vivienda implicaba un mayor precio del suelo, el cual se tasaba en función de los beneficios potenciales. De esta forma los precios empezaron a subir, vislumbrándose amplios márgenes de beneficio, y también la demanda especulativa, lo que sube aún más los precios. Esto es lo que llamamos bucle de retroalimentación.

Gracias al sector ladrillo se produjo un aumento considerable del PIB y se redujo la tasa de paro en un 13,7% para el periodo 1995-2005, según datos ofrecidos por el INE. La situación aparentemente era beneficiosa para todo el mundo: las empresas obtenían mayores beneficios, el Estado recaudaba más, y los trabajadores tenían más posibilidades de encontrar empleo. Así, en algunos lugares, comenzó a hablarse del “milagro económico español”.

¿Pero qué se escondía detrás de este milagro, si la vivienda había doblado su precio y los salarios se habían mantenido prácticamente congelados?

Como ya sabemos, una burbuja, un proceso boom-bust. Para explicar el concepto boom-bust un proceso de auge y estallido me gusta emplear el término acuñado por George Soros, reflexividad. Haciendo una síntesis de este concepto, diremos que la reflexividad es un proceso en el cuál una tendencia equivocada es capaz, y gracias al apoyo y a las creencias de la mayoría de individuos, de autorreforzase, aunque llega un punto en el que finalmente se desvanece. Esto es lo que pasó en España, y también en EEUU.

El precio de la vivienda continuó subiendo, aun cuando los salarios se mantenían constantes. Además, la burbuja se vio reforzada por los bajos tipos de interés, que favorecían el endeudamiento, y el papel de los bancos, quienes empezaron a solicitar menos exigencias para conceder préstamos. Por supuesto, todo esto bajo la creencia de “el valor de la vivienda nunca baja”. Y así se produjo el incesante aumento de precios. Aunque siempre se llega a un punto en el que la tendencia se revierte, este punto fue Agosto de 2007 estallido de la crisis de hipotecas subprime en EEUU.

Llegado este punto comienza a ser difícil vender pisos: se contrae el crédito, el precio baja, la gente cada vez tiene más prisa por vender; y así se produce el mismo efecto dominó, pero a la inversa. Después del estallido de la burbuja gran parte del sector de la construcción quebró, lo que conllevo el despido de muchos trabajadores, más paro y una menor actividad económica. Así llegó la crisis, una crisis de cuya resaca económica todavía estamos intentando despertarnos.

Luis Pérez Pérez, Universidad Rey Juan Carlos.

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