¿Hipotecarse a tipo fijo o variable?

(OroyFinanzas.com) – Esta última década, en Europa nos hemos acostumbrado a una economía con créditos con bajos tipos de interés. Si un cliente se dirigía al banco a pedir un crédito hipotecario para comprar una casa, no era raro que le ofertasen hipotecas a un tipo del 4%, o incluso menos. ¿Era eso habitual? ¿Cuáles son los tipos de interés “normales”?

El tipo de referencia y el diferencial

El tipo de referencia más usado en Europa es el Euribor. Es el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre ellos. Existe Euribor a un día, a una semana, a varios meses, y a un año. Cuando se dice simplemente “euribor”, sin más, se entiende que es a un año. Los datos son públicos y pueden consultarse en multiples webs. A modo de ejemplo, en la feliz década anterior el Euribor estaba en torno a 2,5%, para subir a hasta el 5% en el pico de la crisis financiera (septiembre-octubre de 2008). En ese punto los bancos centrales reaccionaron con la emisión masiva de moneda (que continúa hasta hoy) que lo ha hecho bajar al entorno del 0,5% en el que está en la actualidad.

Cuando alguien se dirige a una sucursal bancaria, lo normal es que le ofrezcan un crédito al tipo de referencia mencionado más un diferencial. El diferencial es lo que gana el banco. Este diferencial depende de la situación de la economia, del banco, del perfil del cliente… Los diferenciales en la década anterior han estado en Europa en +1,0%, +0,5%. Recuerdo que un conocido me comentó hace años que había conseguido un diferencial de +0,27% en un famoso banco online para comprarse su nueva casa. En la actualidad han subido significativamente, por una mayor percepción del riesgo.

Como el Euribor es variable, el tipo total se actualiza según se haya firmado con el banco, por ejemplo una vez al año. De esa manera pagamos cuotas fijas durante un año, sin saber las que pagaremos el año que viene, ya que no sabemos a cuánto estará el Euribor el año próximo.

El tipo fijo

Para despejar la duda anterior y dormir mejor por las noches, algunos clientes le piden al banco un crédito con tipo fijo, para toda la vida del crédito, que pueden ser 15 ó 20 años. Se fija un tipo fijo, sin referencias ni diferenciales, por lo que ya no tiene sentido hablar de Euribor. De esta manera será el banquero el que no dormirá bien por las noches, pensando en que si el Euribor sube mucho, más de la cantidad negociada con el cliente, será el banco quien perdería dinero.

Para tener cierto margen, el tipo fijo que suele oferecer el banco suele ser bastante superior a los créditos de tipo variable. De este modo, el banco está más protegido frente a eventuales subidas en años posteriores. Por ejemplo, un tipo fijo puede ser del 6%, y un variable el 3% (ojo, el primer año).

Como el tipo fijo es más alto que el variable, el cliente, que suele ir a lo más barato, elige el tipo variable. La mayor parte de las hipotecas en el sur de Europa están constituidas con tipo variable. Realmente, algunos bancos ni siquiera oferecen las hipotecas a tipo fijo, como me explicó esta semana una señorita del mismo banco online que mencionaba más arriba.

¿Será así siempre?

No será así siempre. ¿Por qué no? Porque si los bancos centrales siguen inyectando dinero para mantener bajos los tipos de referencia, antes o después se producirá inflación. Y cuando hay inflación quien tiene dinero lo presta a un tipo muy, muy superior. ¿A cuánto?

Mejor que hacer una proyección de futuro en una bola de cristal veamos lo sucedido en Argentina, que está sufriendo una inflación importante. Los tipos de referencia, que allí se denomina tasa Badlar, están en el entorno del 15%. Los diferenciales también son del entorno del +4%, por lo que no es extraño que los bancos ofrezcan hipotecas al 20%. Sí, quitarían el sueño a cualquiera acostumbrado a los tipos bajos de la última década. A algunos eso puede parecerle muy lejano, pero ¿quién sabe lo que puede pasar de aquí a 10 ó 20 años? ¿Qué opinión del futuro económico teníamos todos hace 10 años?

Como conclusión, tenemos que saber que contratando un crédito a tipo variable las cuotas pueden subir mucho en el futuro, hay que estar preparado. Realmente comprando el crédito variable está usted comprando también un riesgo no despreciable, sea consciente. ¿Que el banquero le dice que el riesgo de que suba es muy bajo? Si ese es el caso, respóndale que si es tan bajo que el riesgo lo asuma el banco.

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Sobre el autor

Antonio Cavero
Antonio Cavero es analista económico. Publica periódicamente en OroyFinanzas,com su visión sobre la realidad económica y otros temas misceláneos.

1 Comentario en "¿Hipotecarse a tipo fijo o variable?"

  1. Quien puede olvidar el fraude hipotecario en Mexico en los 90, cuando los bancos pertenecian al gobierno.

    Fraude que fue tapado con la devaluacion del 95.

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