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Entradas y salidas en la reactivación del mercado inmobiliario en España

(OroyFinanzas.com) – En los últimos meses, la entrada de capitales a España se ha intensificado conforme los mercados van devolviendo la confianza a nuestra economía. A ello ha contribuido, sin duda, la estabilización y progresiva bajada de los costes de financiación de la deuda pública, la cual a pesar de seguir creciendo a ritmos exponenciales cuenta con el aval del Banco Central Europeo para evitar su colapso.

Uno de los sectores donde el capital extranjero ha puesto su punto de mira es en el inmobiliario. El protagonista de la burbuja que se generó a mediados de los años dos mil y que estalló en 2007 a la par que la burbuja financiera internacional, vuelve a recobrar su protagonismo por diversas razones. Quizá la principal es la caída continuada y fuerte de los precios de los inmuebles, del suelo y el stock de viviendas vacías. Si cruzamos los datos provenientes del Instituto Nacional de Estadística (estadística de compraventa de viviendas), los del Ministerio de Fomento y otras fuentes como Tecnocasa, el stock de viviendas nuevas sin vender estaría entre 600.000 y 700.000 viviendas más otras 800.000 de segunda mano.

No sólo el parque inmobiliario es objeto de interés para la inversión extranjera. También lo son las carteras de créditos inmobiliarios que en este momento inundan los balances de los bancos, sobre todo de aquellos que han sido nacionalizados o procedentes de las antiguas Cajas de Ahorros. En este sentido, merece particular atención la salida del banco alemán Commerzbank del mercado español poniendo a la venta una sustanciosa cartera de crédito promotor, lo que se conoce en el sector como “Proyecto Octopus”.

Commerzbank está en pleno proceso de limpieza de su balance de activos tóxicos [1]. Su antigua filial hipotecaria Hypothekenbank Frankfurt International está llena de ese tipo de rúbricas. En el mes de julio, el banco alemán vendió una cartera de créditos en Inglaterra por un importe de 5.000 millones de euros al banco Wells Fargo y la firma Lone Star Funds.

Gráfico: Evolución de los precios de la vivienda y el PIB (en tasas de variación anual) 2000-2013

Evolución de los precios de la vivienda y el PIB (en tasas de variación) 2000-2013

Fuente: Informe semestral SAREB

Según ha informado el semanario económico alemán WirtschaftsWoche, el gigante bancario alemán Commerzbank está buscando comprador a una cartera de créditos inmobiliarios en España por un importe de 4.000 millones de euros y parece que lo ha encontrado. Commerzbank ha estado negociando con los fondos de inversión (llamados en España “buitres”) Apollo y Cerberus la venta de esta cartera. Sin embargo, dos grandes bancos son los que se sitúan más cerca de firmar el acuerdo: JP Morgan y Deutsche Bank. Tanto uno como el otro deseaban introducirse en el inmobiliario español y con esto han visto la puerta abierta.

Según fuentes consultadas, Lone Star está trabajando con JP Morgan y Blackstone hace lo propio con Deutsche Bank. Mientras tanto, es muy probable que Apollo no haya abandonado la batalla y esté trabajando en una oferta conjunta con el banco Santander, colocándose como el tercero en la disputa por los activos de Commerzbank a la venta.

Commerzbank ha decidido someter este proceso a subasta, la cual está dirigiendo la casa Lazard. Se hará una primera ronda a finales de esta semana que viene y otra más en el mes de abril. Según fuentes cercanas a esta subasta, los licitantes podrán pujar por segmentos concretos de la cartera como, por ejemplo, podría ser el volumen de créditos en mora o calificados como en riesgo de ser impagados. El volumen de créditos en mora asciende a 1.000 millones de euros de un total de 4.000 millones que constituye la cartera.

A la par de esta operación se han producido intensos movimientos en el sector protagonizados por fondos de inversión mal llamados “buitres”. Es el caso del antes citado Apollo, el cual ha comprado el 85% de la filial inmobiliaria del Banco de Santander o Cerberus con el acuerdo con la entidad nacionalizada Bankia de traspasar su negocio inmobiliario para su gestión en los próximos diez años.

Otros hechos relevantes han sido la entrada de dos grandes accionistas en el capital de la constructora Fomento de Construcciones y Contratas (FCC): primero fue Bill Gates y ahora es George Soros, el cual también ha participado en la venta de un pequeño paquete de acciones de Bankia propiedad del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB).

Mientras tanto, el SAREB (más conocido como “banco malo”) también ha aportado no poco del dinamismo actual del mercado inmobiliario, al menos en las transacciones de carteras de préstamos. Con datos del tercer trimestre de 2013, los flujos de caja generados han sido de 619 millones de euros. En términos acumulados, estos ascenderían a 1.461 millones con 2.142 activos inmobiliarios vendidos y en el conjunto del año la cifra asciende a 3.659 unidades.

Fuente: Reuters [2]

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